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廣西防城港中院查封港商6億房產估價1億被指驕橫

  《法律與生活》雜志記者/盛學友

  近日,廣西壯族自治區防城港市中級人民法院(以下簡稱防城港中院),被媒體曝光違規查封、執行,“1.1億元的債務糾紛,查封了6億元的房產”,如此查封,讓港商李忠飛仿佛一下子跌入萬丈深淵。

  后來,有評論文章說,防城港中院在本案中嚴重超出訴訟標的多查封5億元財產,已屬嚴重違規,“就金額來看,恐怕已創下胡亂司法的吉尼斯世界紀錄”。

  文章還說,在現實生活中,不少地方都發生過類似的案例,法官在查封、扣押、凍結和執行拍賣過程中,任意而為,超額查封、低價賤賣、侵犯案外人合法權益、嚴重違反程序等各種事例常有發生。

  這篇題目為《6億房產縮水為1億 恭喜廣西防城港中院創下吉尼斯紀錄》的評論文章說,“防城港中院如此膽大妄為,折射了司法的任性和驕橫”。

  中央高度重視司法公正,對執法犯法者終身追責并一案雙查。根據2016年10月1日剛剛實施的《最高人民法院關于審理民事、行政訴訟中司法賠償案件適用法律若干問題的解釋》,法院對判決、裁定及其他生效法律文書執行錯誤,對公民、法人或其他組織的合法權益造成損害,賠償請求人可以向法院申請賠償。

  在這樣一個背景下,防城港中院會發生媒體所報道的那么嚴重的違法行為嗎?為此,《法律與生活》記者赴防城港進行調查。

    昔日好友,對簿公堂

  李忠飛祖籍福建長樂,現為香港居民。許文飛祖籍福建,現為安徽安慶居民。

  李忠飛開辦的廣西防城港市騰飛龍房地產開發有限公司(以下簡稱騰飛龍公司)開發的騰飛廣場項目,位于防城港市北部灣大道與興港大道相連的立交橋西側,毗鄰大海,占地30畝,總建筑面積約14.04萬平方米。2012年6月動工,2013年1月開始預售。銷售價格一直占據防城港榜首。此項目是防城港第一個舊城改造項目,因此也被市政府列為“十大重點項目”之一,被市民稱為防城港最高端的樓盤。

  2011年初,經人介紹,許文飛結識了騰飛龍公司董事長李忠飛。

  由于同是福建老鄉,又是朋友介紹,雙方彼此互相信任。此時,許文飛剛起步不久,手中持有以北海房產項目為名融來的巨額資金,由于土地并沒有實際拿下來,急于盤活資金,有意進入焦炭行業,于是,懇請李忠飛介紹相關資源,李忠飛慷慨相助。

  隨著許文飛生意越做越大,兩個彼此信任的朋友開始了資金互助。許文飛生意缺錢,便找李忠飛借。李忠飛資金緊張,又找許文飛拆兌。就這樣,雙方你來我往,持續了近兩年時間。“我們每筆借款都沒有打借條,大家真的都很信任對方。”李忠飛說。

  雙方的來往不僅限于資金拆借,在許文飛資金特別緊張的時候,李忠飛還為許文飛貸款提供各種擔保。如以土地證擔保貸款3000萬,以騰飛廣場34套房子擔保貸款1000萬,最大一筆擔保貸款甚至高達1億元。“這些貸款一分錢利息我都沒有收。”提到此,李忠飛認為“自己很夠意思”。

  2013年8月的一天,許文飛再次找上門來,說要再次貸款8000萬,懇求李忠飛用3億元的房產作擔保。

  由于擔保數額巨大,李忠飛仔細看了協議,發現協議中的一個條款對自己極為不利,此條款規定,只要借款方認為違約,就可直接變賣抵押方的全部資產。

  “這條太可怕了,主動權在借款方手中,只要對方認為違約,就可以隨意處置我的資產。”李忠飛說。

  公司也有多人提醒李忠飛,李忠飛最終沒有答應許。從此二人間隙產生,逐漸疏遠。

  直至3個月后的一天,兩人在南寧見面。也正是此次見面,兩個人的關系徹底鬧僵。

  據李忠飛回憶,兩人此次見面主題是核對往來資金明細。但是由于許文飛的一句話,“讓我徹底看清了許文飛,許當時對我說,我們把賬目核對一下,不論誰欠誰錢,必須在15日內結清。如果是你欠我,不論多少,就不用還錢了,我將用這個款作為投資款,入股騰飛廣場項目。”李忠飛為此大為憤怒。

  “我的項目一分錢貸款都沒有,我自己的錢都用不了,強行入股這與搶劫有什么區別?”李忠飛遂拂袖而去。

  “我之后便接到電話等威脅”,有一天,幾名不明身份人員,到了騰飛廣場項目售樓部,“對我講要接管財務”,在售樓部工作人員欲報警后才離去。

  2014年1月15日晚,經朋友中間調解,二人再次坐到一起,許文飛提出要將雙方的債務徹底解決。

  雙方于2014年1月15日簽訂的《借款合同》載明,“借款人李忠飛因公司經營,缺少流動資金”,向許文飛借款本金10938萬元,計息時間為2014年元月15號起,利息按月3%計付。該借款合同還約定了還款時間、數額及違約金1000萬元。

  李忠飛向《法律與生活》記者介紹了當時簽訂合同是的情景,“我對許文飛收取利息產生質疑,問他為何還要收利息?”在李忠飛看來,他以前為許文飛提供的所有擔保都沒有收一分錢利息。“我當時認為欠款金額過大,拒絕簽字,要求核對銀行流水賬后再簽。許文飛安慰我說,這個協議只是應付一下別人,我又不會拿這個上法院告你,我們兩年都不用寫借條,難道你還不相信我嗎?即使我拿到法院,最終法院也會以銀行流水賬為準,你就放心。”“如果有錯誤隨時可以改”——對許文飛的這句話,李忠飛記憶尤深。

  4月24日,雙方再次簽訂兩份補充協議:一份主要內容是許文飛派人監管李忠飛公司的財務;一份主要內容是許文飛向第三方借款,騰飛龍公司提供騰飛廣場34套住宅作為抵押。借款利息由李忠飛支付。騰飛龍公司在執行原借款協議過程中,當還款達到6000萬元后,許文飛將此34套住宅抵押房產交還騰飛龍公司。如15天內許文飛未按上述約定配合騰飛龍公司,許文飛無條件按每平米5600元計價(總面積為4075.5平方米、總價為人民幣22822800元)從雙方原借款協議中扣除等額本息,此34套住宅所有權處置權歸許文飛所有。

  根據李忠飛向《法律與生活》提供的借款、還款明細顯示:許文飛自2011年10月24日至2013年7月8日,向李忠飛打款22筆,金額合計1.4480億元。李忠飛自2012年7月13日至2014年6月23日,向許文飛還款37筆,金額合計1.1277億元。

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借款明細
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還款明細

  也就是說,李忠飛共欠許文飛只有3203萬元,而許文飛堅持認為欠款金額為1.1億元,并以前期李忠飛簽訂的合同為根據。這個合同恰好就是李忠飛所說的在不明所以的情況下簽訂的。“確實也怪我太過粗心,也許是對朋友過于輕信。”李忠飛自責道。

  8月7日,許文飛將騰飛龍公司、李忠飛訴至防城港中院,8月20日,防城港中院立案受理了這起民間借貸糾紛一案。2015年2月11日、2016年7月19日,防城港中院兩次做出判決,判決顯示,截止2014年8月8日,騰飛龍公司及李忠飛共欠許文飛借款本金8226萬元。

  而根據銀行流水賬所計算出的欠借款本金則為3203萬元,兩者相差額度高達5023萬元。

  騰飛龍公司與李忠飛不服防城港中院的判決,向廣西壯族自治區高級人民法院提起上訴。廣西高院駁回上訴,維持原判。

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廣西壯族自治區人民檢察院民事監督案件受理通知書

  2016年4月,騰飛龍公司與李忠飛向廣西壯族自治區人民檢察院遞交民事監督申請書。5月20日,該院受理了上述申請,目前該案仍在審查之中。

    開發商:查封房產合同價5.05億元,執行階段估價1.27億

  對于雙方資金往來的具體賬目,李忠飛最初并不知情。在一次核查財務賬目時,李忠飛吃驚地發現,根據銀行流水賬顯示,李忠飛、騰飛龍公司共向許文飛借款1.4480億元,其中已經還款1.1277億元,欠款總計只有3203萬。“3000多萬為何會變成了一億多?就是高利貸也沒有這么多錢。”李忠飛一怒之下,將財務人員全部炒了魷魚。李忠飛甚至懷疑“財務人員事前已被許文飛收買。”

  由于雙方在經濟方面交往過于頻繁,而且又沒有履行正常手續,以至于李忠飛自己都搞不清財務賬目。直到鬧了這場官司,才讓他如夢初醒。但為時已晚,協議已簽,白紙黑字,公司印章,具有法律效力。懊悔不已的李忠飛再找許文飛時,許文飛已經置之不理。

  更令李忠飛想不到的是,許文飛已經走上了法律程序。2014年7月10日,許文飛向防城港中院申請訴前保全,請求查封李忠飛、騰飛龍公司名下人民幣1億元銀行存款或相應等值財產。

  申請當日,防城港中院作出民事裁定書,凍結二被申請人名下1億元人民幣銀行存款或查封價值相應的其他財產。該裁定送達后立即執行。

  7月15日,防城港國土局協助查封了騰飛龍公司名下兩宗國有土地使用權。

  7月16日,防城港房產部門對騰飛龍公司騰飛廣場總建筑面為41588.19平方米的328套房產予以協助執行。

  月底,騰飛廣場被迫停工。

  根據購房合同等資料顯示,桂林銀行、中國移動均是騰飛廣場的業主,其商鋪每平米價格均不低于4萬元。而住宅價格則在每平米8630元左右。

  查封328套房產后,防城港中院與廣西高院相繼做出判決,但李忠飛無法認同此判決,尤其是廣西萬宇房地產評估有限公司(以下簡稱萬宇評估公司)的評估結果讓李忠飛更無法接受。

  “其實他們評估公司的人根本沒進工地,只是在周圍轉了一圈,難道這就是所謂的評估嗎?”李忠飛質疑道。

  原來,在2016年3月24日,在防城港中院韋著敢法官的帶領下,萬宇評估公司估價師到騰飛廣場進行評估。然而,估價師的身份并沒有公開,項目此時正處于停工封閉狀態,外人根本進不去。就是在這種情況下,估價師只是圍繞售樓部與工地匆匆轉了一圈。

  據李忠飛介紹,后來評估公司再也沒有來過,電話溝通時,萬宇評估公司稱,已經沒有義務再來。

  為何會選擇這家房地產評估公司呢?這讓李忠飛始終無法理解。因為根據法律有關規定,選擇評估公司,當由原被告雙方共同選擇,無法共同選擇的,可以搖號選擇,最后才是法院指定。據李忠飛介紹,法院根本沒有與自己溝通過如何選擇評估公司的問題,“完全是法院單方面操作”。

  李忠飛認為,查封、扣押的實際財產價值應為5.45億元(其中,328套房產價值5.05億元,個人財產價值4000萬元),而萬宇評估公司對328套房產估價結果卻僅為1.27億元,兩者相差4.18億元。“這不是嚴重的超標的查封嗎?”李忠飛非常不解。

  但在評估公司看來,這些房產并不值那么多錢。2016年3月8日,萬宇評估公司接受防城港中院委托,于3月24日對被查封的328套商鋪、住宅在建房產進行評估,5月29日作出評估報告,估價為1278.608萬元。9月2日,韋著敢法官才給李忠飛送達該評估報告。

  9月2日,李忠飛就評估程序與評估價格提出異議,但防城港中院未做回應。之后,李忠飛、騰飛龍公司多次要求對328套房產進行重新評估,但均未獲得防城港中院準許。

  “一直想不通,為何評估這么低?無論怎么算,都不應是這么少,連成本都不夠!” 李忠飛郁悶至極。

  “事實上,評估公司最初有個預評估,價格是1.3億,后來才改成1.2億。”李忠飛提到了這個評估細節,“我不明白的是,這次估價1.2億,正好相抵1.1億欠款,怎么就這么巧?”

  在李忠飛看來,早在2013年底,被查封的那328套房產就已經超過這次萬宇評估公司評估的1.2億。李忠飛計算的依據是建筑成本與房屋買賣合同。

  2014年7月,李忠飛曾委托廣西信德長榮房地產評估有限公司對上述房產進行評估,結論是每平方米的均價為:商鋪17390元,住宅4836元,車位5502元。

  “欠款1.1億,卻查封價值五六個億的財產,這叫誰也接受不了!更何況實際欠款本息根本不到1.1億。”李忠飛抱怨道。他認為,萬宇評估公司將騰飛廣場視為爛尾樓,完全是無稽之談。

  據了解,在查封的328套房產中,不僅有14戶回遷戶的房屋,還有116套已簽訂了房屋買賣合同——合同價款為9815.7萬元,騰飛龍公司已收房款2105余萬元。

  這116套房產買受人中,有港、臺、澳人士,還有美國、馬來西亞、新加坡、日本等外籍華人。

  因查封導致遲遲無法交房,眾多業主認為查封行為嚴重侵害其合法權益,也表示出了極大的憤慨。

  鑒于騰飛廣場是防城港市對外招商引資的重要項目,防城港市委、市政府為此曾多次召開協調會,推動此次超標的查封事件的解決,但均無果而終。

  就在李忠飛叫苦之際,2015年12月8日,防城港中院分別又追加查封了李忠飛個人名下位于福建福州、廈門、長樂的6處房產(其中商鋪3處)和X6及740型兩輛寶馬轎車。

  防城港中院對李忠飛個人名下的6處房產和2輛轎車實施查封、扣押,并未進行資產評估。“沒有進行資產評估,查封、扣押行為是否合法?沒有評估,如何認定這些被查封扣押的個人財產的價值?”

  2016年7月20日,韋著敢等法官專程趕往福州,將李忠飛名下其妻接送小孩上下學用的寶馬x6型轎車扣押,并將車從福州開到廣西防城港。而福州到防城港的距離約為1536.5 公里,即使兩個人輪流開車,且中途不休息的話,也要行駛18個小時。

  “這明顯是擔心我變賣家產,怕我再去上告。”在李忠飛看來,“這是要致我于死地啊!”

    李忠飛:價值2470萬元34套住宅被套走,還多背1000萬債務

  補充協議許文飛向王辰借款1000萬元,李忠飛以備案價為2470多萬元的騰飛廣場34套住宅為許文飛作抵押,并約定條件如不能成就時,許文飛按每平方米5600元的價格總價2282.28萬元從雙方原借款協議中扣除等額本息,該34套住宅所有權處置權歸其所有。

  2014年2月21日,騰飛龍公司和王辰簽訂商品房買賣合同,合同分別于2014年2月21日、24日在房管部門登記備案。

  2014年2月21日、24日,王辰匯入騰飛龍公司賬戶400萬元、700.001萬元、700萬元、400萬元——上述款項用途為:轉賬存入。騰飛龍公司收到款項,當即在許文飛監督下,按其指定的收款人和賬戶,將上述款項又立即全部匯給了王揚在浙江臺州的建行賬戶,轉給王楊的款項用途為:往來賬。

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2014221日,王辰轉騰飛龍公司700.001萬元電子回單,流水號后三位數為034
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2014221日,騰飛龍轉王揚700萬元電子回單,流水號后三位數為229
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2014221日,王辰轉騰飛龍公司400萬元電子回單,流水號后三位數為028
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2014221日,騰飛龍公司轉王揚400萬元電子回單,流水號后三位數為195
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2014221日,王辰轉騰飛龍公司700萬元電子回單,流水號后三位數為026
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2014221日,騰飛龍公司轉王揚700萬元電子回單,流水號后三位數為016
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2014224日,王辰轉騰飛龍公司400萬元電子回單,流水號后三位數為020
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2014224日,騰飛龍公司轉王揚400萬元電子回單,流水號后三位數為113

  李忠飛介紹,當時,許文飛告訴他,讓王辰轉上述款項給騰飛龍公司,然后騰飛龍公司再把此款全部轉給王揚,就是走一下過程,目的是為了備案,這樣才可以此作抵押向王辰借款,“但是,王辰是否如數借款給許文飛,我就不知道了”。

  判決書顯示,《補充協議》(2)的內容被認定為合法,且該協議簽訂后,雙方在履行過程中進行了變更,即騰飛龍公司向王辰借款1000萬元用于償還原告的借款,借款利息為每月30萬元,有兩被告向王辰支付。作為借款的條件,騰飛龍公司需將其所有的34套商品房(房號略)賣給王辰。雙方已于2014年2月21日、24日在房管局登記備案。雙方同時約定,該34套商品房可由騰飛龍公司在還清王辰的借款后回購。原告認可已收到該1000萬元還款。被告李忠飛分3次向邱輝軍支付了90萬元,兩被告認可該款項是《補充協議》(2)約定的原告向王辰借款1000萬元的利息。

  李忠飛認為,按照判決書上述內容,在沒有任何依據的情況下,防城港中院就認定騰飛龍公司作為借款人向王辰借款1000萬元,同時卻將其名下34套房屋賣給王辰,并將這1000萬元視為騰飛龍公司對許文飛的還款。

  防城港中院在在雙方當事人約定如此明確的情況下,置雙方抵扣2282.28萬元欠款的約定于不顧,“自行認定34套房屋抵扣騰飛龍公司對許文飛1000萬欠款”。

  李忠飛告訴《法律與生活》記者:“34套住宅就這樣被套走了,我和騰飛龍公司不僅一分房款沒收到,還背上了1000萬元的債務!還有天理嗎?!”

  《物權法》第186條規定:抵押權人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

  《擔保法》第66條規定:出質人和質權人在合同中不得約定在債務履行期屆滿質權人未受清償時,質物的所有權轉移為質權人所有。

  因此,根據上述等法律關于“流質契約”的禁止性規定,將價值2470多萬元的34套住宅直接抵償1000萬元債務的合同條款——這種關于房產抵押及處理的協議當屬無效。

    訴前保全擔保期間擔保物發生變化未對328套房產及時解封被指違法

  2014年7月10日,許文飛申請訴前財產保全,請求查封騰飛龍公司、李忠飛名下1億元銀行存款或相應等值財產。

  許文飛向防城港中院提供擔保人安徽飛天房地產開發有限責任公司自有的位于安徽省懷寧縣高河鎮龍山路與獨秀大道交叉處懷國有(2008)第01-450國有土地使用證(地類為商住,使用權類型為出讓,使用面積52560.10平方米)項下的土地使用權,評估價值15000萬元的財產作為擔保。

  許文飛申請訴前保全當日,防城港中院2號裁定書,隨后查封了騰飛龍公司328套房產。

  工商登記相關資料顯示,在飛天公司中,許文飛占股權50%,懷寧縣宏森房地產開發有限公司占股50%。

  2014年8月1日,防城港中院向安徽懷寧縣國土局送達協助執行通知書,查封了上述宗地。2015年10月23日,防城港中院送達協助執行通知書,對該宗土地予以解封。

  也就是說,在2014年8月1日至2015年8月23日期間,該宗土地使用權處于被查封狀態。

  但是,有關資料顯示,在查封期間的2015年4月開始,該宗土地上至少有158戶業主已辦理了產權轉移登記。

  有法律界人士認為,此時,許文飛提供擔保的上述土地使用權,面積不再是擔保時的52560.10平方米,也就不再具有1.5億元的擔保價值和效力了。

  李忠飛認為,防城港中院在許文飛未提供新的擔保人或擔保財產情況下,沒有對328套房產依法及時解除查封,當屬違法。

  在訴前保全時及期間,許文飛未提供證據證明該宗土地價值為1.5億元,“法院是如何確定該宗土地估價1.5億元呢?又如何確保我方被查封的328套房產的合法利益不受侵害?”

  據了解,許文飛提供擔保的該宗土地建設項目為玉蘭公寓。2016年4月,該公寓部分房產被法院查封后又被解封,9月又被懷寧縣法院查封300多套房產。

    執行法官拒絕與被執行方溝通,許文飛電話中對實質問題避而不答

  據李忠飛與騰飛龍公司代理律師介紹,在執行階段,騰飛龍公司、李忠飛及其代理人多次與執行法官韋著敢溝通案情,但韋著敢均法官不接待,半年來給韋著敢法官打電話上百次,包括手機、座機以及發短信也不回,通過技術室法官轉達要求與韋著敢溝通,也遭到韋著敢拒絕。

  9月13日,騰飛龍公司副總經理王廣奇在防城港中院給韋著敢法官打電話,電話終于接通。韋法官表示,自己正在鄉下扶貧,具體事宜不方便回答。

  對于此案最關鍵的一方,許文飛對李忠飛向記者所介紹的有關情況是什么意見呢?

  10月17日,記者經多次聯系,終于打通許文飛電話。對于他與李忠飛之間的糾紛,許文飛對《法律與生活》說:“訴訟走到今天,作為我來講,我已做出了犧牲的代價。”

  對于李忠飛指認許故意設置合同陷阱,圖謀侵吞騰飛龍公司財產等實質問題,許文飛以“正在飛機上,馬上就要起飛了”為由掛斷了電話。

  10月11日,《法律與生活》記者在北海市了解到,許文飛發起并擔任法定代表人的北海市美凱龍置業有限公司,經數次變更,法定代表人已易人。

  該公司開發了紅星美凱龍-盛薈天地城市綜合體項目。在盛薈天地售樓部墻上掛著的有關證件顯示,該公司取得國有土地使用證的時間為2014年3月4日。

  2016年9月12日,中鐵十六局北海盛薈天地廣場項目經理部張貼的《通知》顯示,中鐵十六局承建的盛薈天地廣場和中翔置業家居廣場項目,2014年12月10日開工,2015年完成施工產值2億余元,截止目前撥付工程款不到25%,資金缺口巨大。今年復工后又因工程款撥付不到位而再次停工。

  施工現場,外墻腳手架已被全部拆除。

    高層高度關注防城港中院超標的查封問題

  10月14日,《法律與生活》記者詳細查閱了該案部分資料后,整理出一份7000字的采訪提綱,到防城港中院聯系采訪,引起該院有關領導足夠重視。

  但是,該院新聞發言人告訴《法律與生活》:“因為案件在執行階段,屬于正在審理的案件,根據最高法院的有關規定,不能接受媒體的采訪。”

  《法律與生活》記者當即提出質疑,既然案件已進入執行程序,說明實體審理部分已審理終結,按最高法院規定,可以對生效判決問題接受采訪,這位發言人承認可以接受采訪。

  對于防城港中院韋著敢法官為何始終拒絕與騰飛龍公司方面溝通等敏感問題,新聞發言人沒有予以回答,只是表示“要向領導匯報”。

  隨后,記者來到防城港市委,將采訪提綱等相關材料轉交給市委書記、市人大常委會主任金湘軍。金湘軍對此高度關注,批示給政府常務副市長,請依法處理好相關問題。

  防城港市人大常委會、政法委有關高層領導,也對記者反映的該案有關問題,給予高度重視。

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最高人民法院執行異議案件受理通知書

  針對騰飛龍公司及李忠飛提出的防城港中院超標的查封問題,2016年8月11日,最高人民法院已立案審查,目前正在審理之中。

  目前,騰飛廣場已經復工5個月,但仍有隨時被防城港中院拍賣的危險。這也正是李忠飛最擔心的。“停工期間的損失,大概有3億余元,但最主要的是,現在一直擔心被拍賣,那樣就徹底完了。”李忠飛不無憂慮地說。

  對于防城港中院被指超標查封問題,《法律與生活》將繼續予以關注。

(責任編輯:亦小編)
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